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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an den zwei Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 im Rohbauzustand. Die Wohnungen sind im Erdgeschoss und im Dachgeschoss belegen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.05.2025 vor Ort besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Inaugenscheinnahme zugänglicher Gebäudeteile sowie ergänzender Unterlagen. Alle Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen wurden aufgrund von Unterlagen, mündlichen Auskünften sowie Annahmen zum Baujahr getroffen.

Wohnung 1 (Erdgeschoss, ca. 53 m²)

Die Wohnung im Erdgeschoss besteht aus Flur, zwei Zimmern, Küche und Bad sowie einem (innerhalb der Wohnung gelegenen) Treppenraum. Das Gebäude stammt laut gutachterlicher Schätzung aus ca. 1900 und ist als Massivbau ausgeführt. Modernisierungsversuche (u.a. neues Gebälk und Dacheindeckung, Austausch einiger Decken und Innenwände) fanden in den Jahren 2022–2024 statt, blieben jedoch unvollständig.

Der Grundriss ist zweckmäßig. Die Wohnung ist straßen- und gartenseitig orientiert, mit ausreichender Belichtung nach Fertigstellung. Das Bad ist innenliegend, mit Belichtung nur über andere Räume möglich, die Küche liegt gartenseitig. Die Räume liegen überwiegend auf Erdgeschossniveau, das Schlafzimmer ebenfalls gartenseitig zum Erdreich hin. Die Raumaufteilung ist funktional.

Der bauliche Zustand ist als Rohbau zu bewerten, sodass keine Nutzung als Wohnraum derzeit möglich ist. Das Gebäude als Gesamtes ist nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt und nicht bewohnbar; eine umfassende Fertigstellung/Kernsanierung ist erforderlich.

Wohnung 2 (Dachgeschoss mit Terrasse, ca. 36 m²)

Diese Wohnung im Dachgeschoss besteht aus einem Schlaf-, Wohn-, Ess- und Kochbereich nebst innenliegendem Badezimmer sowie einer zugeordneten Terrasse. Die Wohnfläche beträgt ca. 36 m² unter Berücksichtigung wohnwertabhängiger Faktoren und Terrassenanrechnung.

Das Gebäude wurde ca. 1900 errichtet (Massivbauweise, teilunterkellert, ausgebautes Dachgeschoss, zweiseitige Grenzbebauung). In den Jahren 2022–2024 fanden Teilmodernisierungen statt (u.a. Dacherneuerung, Erneuerung von Decken und Innenwänden), die jedoch nicht abgeschlossen wurden. Der Rohbauzustand besteht weiter, eine Kernsanierung ist unumgänglich.

Der Wohnraum ist straßen- und gartenseitig orientiert, die Terrasse schließt sich an. Grundriss und Wohnungsaufteilung sind funktional. Die zugeordnete Terrasse ist im Aufteilungsplan klar Bestandteil dieser Einheit; Das Bad ist innenliegend. Die Gesamtanlage ist unfertig und bewohnbar erst nach umfassender Fertigstellung.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus mit Baujahr ca. 1900 ist 1-geschossig (plus ausgebautes Dachgeschoss), teilunterkellert und zweiseitig angebaut (Reihenhauscharakter). Das Gebäude wurde im Rohbauzustand belassen, die letzten Umbauten/Modernisierungen (neues Dach, teilweise neue Decken und Innenwände) fanden 2022–2024 statt, eine Fertigstellung steht aus.

Die Konstruktion erfolgt aus massivem Mauerwerk (Wände und Keller), Geschossdecken als Trägerdecken, Dach als Satteldach in Holzkonstruktion, gedeckt mit Tondachziegeln. Eingangsbereich und Haustüren sind beschädigt oder fehlen. Die Treppenanlagen sind nicht vollständig vorhanden, auch sonst fehlen wesentliche Teile zur Herstellung der Bewohnbarkeit.

Das Gebäude ist nach WEG in zwei selbstständige Einheiten geteilt, beide derzeit nicht bewohnbar.

Eine wohnwirtschaftliche Nutzung der Einheiten wurde im Rahmen der Bewertung fiktiv unterstellt, jedoch ist dies erst nach umfassender Sanierung und Fertigstellung möglich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt leerstehend und wurde nicht genutzt.