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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ein- bis zweigeschossiges, unterkellertes Ein- bis Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach; harte Dacheindeckung; Holzdachkonstruktion ohne Aufbauten

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung, Energieträger Gas, Annahme gemäß Bauakte

• Elektroinstallation: dem Baualter entsprechend einfacher Standard mit wenigen Steckdosen, Schaltern und Sicherungen

• Fenster: überwiegend Aluminiumfenster mit Doppelverglasung; Kunststoffrollläden

• Sanitär: im Erdgeschoss WC; im Obergeschoss Bad; laut angesetztem Ausstattungsstandard 1 Bad mit WC, Dusche oder Badewanne, einfache Wand- und Bodenfliesen, teilweise gefliest

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen am 20.11.2025 und 03.12.2025 ausschließlich von der Straße aus besichtigt. Die Bewertung des Innenzustands, der Raumverhältnisse und technischer Details beruhte daher ergänzend auf Bauakten und sonstigen Unterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein unterkellertes, zweigeschossiges Ein- bis Zweifamilienhaus mit Dachgeschoss in Massivbauweise und wurde laut Bauakte etwa 1962 errichtet. Erkennbar sind keine wesentlichen Modernisierungen innerhalb der letzten 15 bis 20 Jahre. Die Außenansicht wird als Rauputz beschrieben. Das Gebäude verfügt über eine Brutto-Grundfläche von rund 394 m² und eine für die Ertragswertermittlung angesetzte Wohnfläche von ca. 144 m².

Gemäß Bauplänen umfasst das Kellergeschoss diverse Kellerräume. Im Erdgeschoss befinden sich 3 Zimmer, Küche, WC, Flur und Balkon; im Obergeschoss 3 Zimmer, Küche, Bad und ebenfalls ein Balkon. Ein Dachausbau ist nicht ersichtlich. Damit ist das Haus von der Aufteilung her als Ein- bis Zweifamilienhaus nutzbar; der Gutachter hat für die Ertragswertermittlung zwei Wohnungen zugrunde gelegt.

Die Grundrissgestaltung entspricht dem Baualter mit getrennten Nutzungsebenen in Erd- und Obergeschoss. Durch die Zimmeranordnung an beiden Vollgeschossen sowie die Balkone bestehen grundsätzlich ordentliche Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse, soweit dies nach äußerem Eindruck und Planunterlagen beurteilbar ist.

Das Dach ist als Sattel- oder Giebeldach mit harter Eindeckung und Holzdachkonstruktion ohne Aufbauten ausgeführt. Besondere Bauteile sind eine Eingangsüberdachung sowie zwei Balkone. Der bauliche Zustand ist insgesamt nur eingeschränkt gut; es besteht allgemeiner Instandsetzungs- und Sanierungsbedarf, insbesondere an Außenfassade, Sockelputz und wegen Feuchtigkeitserscheinungen. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich zusätzlich eine eingeschossige Einzelgarage in Massivbauweise. Für die Garage waren in der Bauakte keine Baupläne oder Baugenehmigungsunterlagen vorhanden. Ihr Zeitwert wurde im Gutachten mit rund 2.000 € berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war eine konkrete tatsächliche Nutzung nicht sicher feststellbar; die Wertermittlung erfolgte nach äußerem Anschein. Für die Ertragswertermittlung wurde eine Nutzung des Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten zugrunde gelegt.