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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Mehrfamilienwohnhaus mit 5 Wohneinheiten sowie 3 Stellplätzen.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach mit Holzdachkonstruktion und straßenseitigen Aufbauten; Eindeckung mit Tonziegeln; Holzdachliegefenster; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung und Warmwasser: Zentralheizung für feste Brennstoffe/Holz, Baujahr nicht feststellbar; Wärmeabgabe über Stahlradiatoren; Warmwasser über elektrische Durchlauferhitzer und Untertischgerät

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung; Zählerschrank Baujahr 1987; kein FI-Schalter

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Einfachverglasung, teilweise Kunststofffenster mit Isolierverglasung aus unterschiedlichen Baujahren; Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Bäder mit Wanne oder Dusche, Waschbecken sowie Stand-WC teils mit Druckspüler, teils mit Spülkasten; in einer Wohnung Wand-WC; teilweise Waschmaschinenanschluss; Bäder zum Teil überaltert und räumungsbedürftig

• Böden: Holzdielen mit einfachem Kunststoffbelag, Laminat und Fliesen in Wohn- und Nebenräumen unterschiedlicher Baujahre

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen außen und nur teilweise innen besichtigt. Einige Zimmer, Wohnungen und der Keller waren weitgehend nicht zugänglich, sodass die Bewertung ergänzend auf Bauplänen, Wohnflächenberechnung, Grundbuch-, Baulast- und sonstigen Behördenauskünften beruhte.

Gebäude

Das Mehrfamilienwohnhaus ist ein zweiseitig angebautes, unterkellertes, zweigeschossiges Massivgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt 5 Wohneinheiten. Der Ursprung wird sachverständig auf die Zeit vor 1900 geschätzt; Aufstockung und Umbau erfolgten etwa 1929, der Dachgeschossausbau sowie weitere Anbauten etwa 1992. Das fiktive Baujahr wurde mit 1942 angesetzt. Die Bruttogrundfläche beläuft sich auf rund 667,5 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 330,47 m², verteilt auf:

• 56,87 m² und 58,83 m² im Erdgeschoss,

• 74,92 m² und 57,82 m² im 1. Obergeschoss

• 82,03 m² im Dachgeschoss

Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über ein zentrales Treppenhaus. Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss befinden sich jeweils zwei Drei-Zimmer-Wohnungen mit Küche und Bad; die rechten Wohnungen haben das Bad jeweils im Anbau und nur über den Flur erreichbar. Im Dachgeschoss liegt eine größere Einheit mit 5 Zimmern, Küche mit Essplatz, Bad und Flur. Der Keller umfasst Heizraum mit Holzlager, Flure, Lagerräume und zwei Außenzugänge. Die tatsächliche Raumaufteilung weicht teilweise von den Plänen ab.

Der Grundriss ist für das Baualter zeittypisch, jedoch teilweise unwirtschaftlich mit gefangenen Räumen und überhöhten Räumen. Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beschrieben. Geringfügige Modernisierungen erfolgten nur punktuell, etwa bei Bodenbelägen, Innentüren und teilweise Bädern.

Der bauliche Zustand ist schlecht. Es bestehen erheblicher Unterhaltungsstau und umfassender Renovierungs- sowie Modernisierungsbedarf. Festgestellt wurden unter anderem massive Feuchtigkeitsschäden im Keller, stark korrodierte Deckenträger, beschädigte Innenausstattung, überalterte Sanitärbereiche, eine überalterte Holzheizung, ein schadhaftes und ungedämmtes Dach, schadhafte Dachliegefenster, überwiegend veraltete Fenster sowie stark beschädigte Fassaden mit möglicher Asbestproblematik in der Verkleidung.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise eigengenutzt, teilweise vermietet und teilweise leerstehend bzw. zu räumen.