11 K 23/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Grundstücke, jeweils mit einer Doppelhaushälfte (1-Familienhaus, Rohbauzustand) bebaut.

• Dachform/Dachdeckung: Keine Dachkonstruktion/Dachdeckung vorhanden (Rohbau ohne Dach).

• Heizung & Warmwasser: Genehmigt ist eine Luft-/Wasser-Wärmepumpe (Viessmann Vitocal 200-A) für Innenaufstellung; noch nicht verbaut.

• Böden: Rohbau, keine Bodenbeläge vorhanden.

• Fenster: Noch nicht vorhanden.

• Elektroinstallation: Noch nicht vorhanden, keine Verkabelungen oder Schalter montiert.

• Sanitärausstattung: Noch nicht vorhanden; laut Planung Bad mit WC, Dusche, Badewanne im DG, Gäste-WC im EG.

Besichtigung

Das Objekt wurde zum Stichtag 09.12.2025 durch den Sachverständigen vor Ort in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte im Wesentlichen auf Basis einer Ortsbesichtigung, der Bauantragsunterlagen, Flurkarte sowie öffentlicher Registerauszüge. Aufgrund des fortgeschrittenen Rohbauzustands und teils unzugänglicher Bereiche erfolgte die Erfassung sichtbarer und zugänglicher Bauteile und Schäden. Teile der Bauteile waren nicht einsehbar.

Gebäude

Baujahr: Baubeginn ca. 06/2022, seit rund zwei Jahren steht der Rohbau still.
Raumaufteilung:

• Untergeschoss: Diele, Technikraum, Keller, Garage.

• Erdgeschoss: Flur, WC, Hauswirtschaftsraum, großzügiges Wohn-/Esszimmer mit Küchenbereich.

• Dachgeschoss: Flur, drei Zimmer, Ankleide, Bad.

Wohnfläche: Insgesamt ca. 122 m² je Doppelhaushälfte (nach Bauantrag).

Stockwerke: UG, EG, DG.

Konstruktion: Massivbauweise, tragende Bodenplatte aus Stahlbeton, Stahlbetondecken, Mauerwerk für Außen- und Innenwände (teils unterschiedliche Wandbreiten), keine Fertighauskonstruktion.

Dach: Nicht vorhanden; das Gebäude befindet sich ohne Dach im Rohbau.

Treppen: Gewendelte Stahlbetontreppe im Rohbauzustand.

Umbauten/Sanierungen: Keine wertsteigernden Modernisierungen, lediglich Rohbauleistung ausgeführt.

Grundriss: Funktional und modern geplant; nach Fertigstellung ist eine durchschnittliche Belichtung zu erwarten, im DG erfolgt Belichtung teils über Dachflächenfenster. Je nach Jahreszeit kann Verschattung durch steil ansteigenden rückseitigen Hang auftreten.

Schäden / Baumängel / Zustand:

• Maurer- und Betonarbeiten z.T. nicht fachgerecht, zahlreiche Nacharbeiten notwendig (u.a. Fehlstellen, Risse, Betonüberstände, unvollständige Ausmauerung, Moos-/Algenbildung, durchfeuchtete Bereiche).

• Stahlbetondecken uneben, ausgeprägte Risse, Pfützenbildung, Wasserzutritt.

• Unsichere Einhaltung technischer Anforderungen (Statik, Feuchteschutz, Schallbrücken im Bereich Haustrennwand).

• Bauteile im Erdreich nicht prüfbar, sichtbare Mängel bei Abdichtungen und Drainagen.

• Seit mind. 2 Jahren Witterung schutzlos ausgesetzt.

• Grundstückserschließung (Hausanschlüsse, Außenanlagen) vollständig ausstehend.

Denkmalschutz: Nicht vorhanden.

Besonderheiten:

• Steile rückwärtige Hanglage mit aufwendigen Sicherungsarbeiten erforderlich.

• Objekt ist zur Zeit nicht nutzbar; erhebliche Nachbesserungen und Fertigstellungsarbeiten erforderlich.

• Bewertung basiert auf Annahme üblicher, nicht kontaminierter Bodenverhältnisse.

Nebengebäude wie Flachdachgarage laut Bauantrag vorhanden, jedoch baulich nicht realisiert und nicht werterhöhend berücksichtigt.

Grundstück

Größe:

• Parzelle 61/150: 306 m²

• Parzelle 61/151: 301 m²

Form: Rechteckig (ca. 12 x 25 m), steil ansteigender, rückseitiger Hang.

Lage: Innerörtlich, überwiegend wohnbaulich geprägtes Umfeld. Grundstück erschlossen, vollständig ausgebaut, etwas Durchgangsverkehr.

Bewuchs: Keine nähere Beschreibung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt im Rohbauzustand ohne Dach, somit nicht nutzbar und nicht vermietet. Keine Hausverwaltung, keine Mieter, keine Pächter.