10 K 34/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Eigentumswohnungen (Nr. 1 und Nr. 2) mit Kellerraum und Loggia in einem Zweifamilienwohnhaus mir je 1/2-Miteigentumsanteil am Grundstück. Die Wohnung Nr. 2 beinhaltet zusätzlich das Sondernutzungsrecht an den Treppen zum Ober- und Dachgeschoss und am gesamten Dachgeschoss.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.05.2025 vor Ort besichtigt und aufgemessen; die Bewertung erfolgte zusätzlich auf Grundlage von Unterlagen wie Grundbuchauszug, Kataster, Auskünften sowie den Bauunterlagen. Eine Funktionsprüfung der technischen Einrichtungen erfolgte nicht.

Wohnung Nr. 1 (Erdgeschoss)

Die Wohnung liegt im Erdgeschoss des Hauses. Sie umfasst ca. 54 m² Wohnfläche, verteilt auf zwei Zimmer, eine Küche, ein Duschbad/WC und einen Vorplatz sowie einen zugehörigen Kellerraum im Kellergeschoss. Zur Wohnung gehört eine Loggia (Balkon, 1/4 anteilig zur Wohnfläche). Der Grundriss ist praktikabel, der Zustand ist mäßig gepflegt. Die Wohnung wurde 2001 renoviert (Bad und Installation) aber es bestehen Mängel: Putzschäden mit Salpeter im Keller, Rostansatz an Deckenträgern, Feuchteschäden im EG, offene Restarbeiten im Windfangbereich und ein verbrauchter Außenanstrich an der Rückfront.

Wohnung Nr. 2 (Obergeschoss und Dachgeschoss)

Diese Einheit erstreckt sich über das Obergeschoss, zwei zu Wohnzwecken ausgebaute Dachzimmer im Dachgeschoss sowie einen Kellerraum. Die Wohnfläche beträgt ca. 86 m² (56 m² OG, 30 m² DG). Im OG befinden sich zwei Zimmer, Küche, Duschbad/WC, Vorplatz, sowie ein Balkon (1/4 anteilig). Im Dachgeschoss gibt es zwei weitere Wohnräume mit Bad/WC, die aufgrund der geringen Raumhöhe nur eingeschränkt nutzbar sind. Die Wohnung wurde 2011 renoviert (Bad, Installation), aber es bestehen Mängel: Schadhaftes Balkonbelag, fehlende Geländerfüllungen, offene Maler- und Belagsarbeiten im DG, Putzschäden mit Salpeter und Rost im Keller. Das gesamte Dachgeschoss und die zugehörigen Treppen stehen im Sondernutzungsrecht dieser Einheit.

Gebäude

Das Gebäude wurde 1954 als Teil eines Siedlungsbauvorhabens errichtet, ist massiv gebaut und doppelt angebaut (Doppelhaushälfte). Das Dachgeschoss des Hauses ist insgesamt ausgebaut, das Haus ist voll unterkellert. Fassaden teilweise mit Naturschiefer, ansonsten Putz. Die Brennwertkessel und Dacheindeckung wurden 2011 erneuert. Die Energieeffizienz ist vermutlich ungünstig.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung Nr. 1 belastet durch ein lebenslanges Wohnungs- und Benutzungsrecht zugunsten eines Dritten (Näheres im Gutachten). Die Wohnung Nr. 2 ist eigengenutzt oder leerstehend, Angaben zur aktuellen Nutzung fehlen.