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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus mit Anbau, einem Nebengebäude (Wohnhaus mit Werkstatt) sowie vier unbebauten Grundstücken bebautes Gesamtgrundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag vollumfänglich innen und außen besichtigt. Die gutachterliche Bewertung erfolgte auf Grundlage der Inaugenscheinnahme und ergänzender Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flurkarten, Grundbuchauszügen, Mietverträgen und diversen Auskünften.

Gebäude

Wohn- und Geschäftshaus mit Anbau

Das zweigeschossige, unterkellerte Hauptgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss wurde ca. 1927 errichtet, 1970 umgebaut sowie 1993 der Anbau aufgestockt. Modernisierungen fanden in den letzten 10-15 Jahren nicht statt, lediglich laufende Instandhaltungen wurden durchgeführt. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 639 m², die Wohn- und Nutzfläche ca. 318 m².

Das massive Gebäude mit teilweise Fachwerkkonstruktion verfügt über ein Satteldach (Dachziegel bzw. Bitumendachbahnen), im Bereich des Anbaus ein Flachdach. Die Grundrissgestaltung ist individuell; das Erdgeschoss nimmt ein Ladenlokal samt Nebenräumen auf, die Ober- und Dachgeschosse sind zu Wohnungen ausgebaut. Die Belichtung und Besonnung sind als gut bis ausreichend zu beurteilen. Barrierefreiheit ist nicht gegeben, das Ladenlokal ist jedoch ebenerdig erreichbar.

Der Bauzustand ist als befriedigend zu bewerten, wenngleich vielfältige Modernisierungsstaus und diverse altersbedingte Mängel bestehen, etwa Feuchteschäden im Keller, Korrosion an Deckenträgern, überalterte Haustechnik, schadhafte Fenster und Bodenbeläge, sowie durch Witterung stark beanspruchte Außentreppen. Ein aktueller Energieausweis liegt nicht vor. Das Gebäude liegt nicht unter Denkmalschutz.

Nebengebäude – Wohnhaus mit Werkstatt

Dieses ca. 1927 errichtete, später fiktiv auf 1958 datierte Gebäude ist in Fachwerkbauweise mit einfachen Ausfachungen erstellt. Es besitzt Erdgeschoss (Werkstatt) sowie Ober- und Dachgeschoss (einfache Wohnräume). Die Dacheindeckung besteht aus Welleternit (Asbestverdacht) und Dachziegeln. Fenster sind als einfache Holzfenster mit Einfach- und Doppelverglasung ausgeführt.

Im Zustand ist das Nebengebäude stark sanierungsbedürftig, mit statisch zu prüfendem Tragwerk, schadhaftem Dachstuhl, unebenem Werkstattboden, schadhaftem Holzbau, völlig überalterter Installation sowie fehlender Wärmedämmung. Das Gebäude ist unbewohnt und zu räumen; es besteht erheblicher Modernisierungsbedarf.

Weitere Gebäude

Ein Holzschuppen befindet sich auf einem der unbebauten Grundstücke. Er wurde wertmindernd berücksichtigt.

Grundstück

Das Bewertungsobjekt umfasst sechs Flurstücke mit einer Gesamtfläche von 5.155 m². Es handelt sich dabei um zwei bebaute und vier unbebaute Grundstücke:

• Das Hauptgrundstück (Wohn- und Geschäftshaus mit Anbau) ist etwa 477 m² groß, nahezu eben, Eckgrundstück, straßenseitig durch eine Stützmauer separiert.

• Das Nebengebäude steht auf ca. 463 m².

• Weitere Flurstücke sind als Garten (153 m², stark ansteigend), Straßenfläche (29 m²) und Grünland (1.689 m² und 2.344 m², landwirtschaftlich genutzt) ausgewiesen.

• Die Erschließung mit Wasser, Strom, Gas und Kanal ist für die bebaute Fläche gegeben.

Das Grundstück ist von einer Einfriedung (Mauer, Zaun) umfasst, befahrbare Zuwegung und befestigte Stellflächen sind vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohn- und Geschäftshaus teilweise vermietet (Ladenlokal, Wohnungen), teilweise leerstehend. Das Nebengebäude ist seit längerer Zeit unbewohnt und zu räumen. Die unbebauten Flächen werden teilweise als Garten bzw. landwirtschaftlich genutzt.