4 K 22/23

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes, eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss.

• Satteldach als Hauptdach, Nebenflächen als Pultdach, Dacheindeckung aus Tonziegeln (Haupthaus) und Faserzementplatten (Anbau, Schuppen)

• Gaszentralheizung (Buderus, Bj. 2001), Wärmeverteilung über Flachheizkörper mit Thermostat

• Warmwasseraufbereitung mittels Elektro-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, teilweise erneuert (Leitungen, Unterverteilung), Gegensprechanlage, Telefonanschluss

• Fenster: Holz, isolierverglast, teilweise mit Sprossen, teils überaltert; Rollläden aus Kunststoff

• Innentüren: einfache Holztüren

• Böden: im EG und DG überwiegend Teppich, Laminat, Vinyl, PVC; Keller: Fliesen, PVC, Laminat

• Sanitärausstattung: Bäder einfach, EG mit Dusche, WC, Waschbecken; DG mit Wanne, WC, Waschbecken; überwiegend überalterte weiße Sanitärobjekte

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.01.2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung ausführlich in Augenschein genommen. Die Bewertung basiert auf den Eindrücken der Besichtigung und ergänzenden Unterlagen wie Grundbuch-, Flurkartenauszügen und behördlichen Auskünften. Der Schuppen konnte wegen starker Vermüllung nur von außen begutachtet werden.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde 1908 errichtet und ist ein Massivbau mit einem Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Es ist einseitig angebaut und zur Straße hin ausgerichtet. Das Dachgeschoss ist über eine Holzbalken-Treppe erschlossen. Das Dach des Hauptgebäudes ist als Satteldach konstruiert und mit Tonziegeln gedeckt, der Anbau und der Schuppen haben Pultdächer mit Faserzementplatten (vermutlich asbesthaltig).

Die Raumaufteilung ist typisch für das Baujahr: Im Kellergeschoss befinden sich Flur, Waschküche, Heizungsraum, zwei Keller, Abstellraum und ein Hobbyraum. Das Erdgeschoss bietet Flur, Bad mit Dusche, Küche, Wohn- und Essbereich, ein Zimmer und einen überdachten Balkon. Das Dachgeschoss besteht aus Flur und Treppenraum, vier Zimmern, Vorraum und Bad.

Fortlaufende Instandhaltungen und teilweise Modernisierungen (2001, 2012, 2020) wurden durchgeführt, etwa Erneuerung des Wärmeerzeugers, der Elektroinstallation und Bodenbeläge. Dennoch besteht erheblicher Sanierungsbedarf, u.a. an Fenstern, Elektro, Dach und Sanitärräumen. Die Fassade ist verfärbt und überaltert, zahlreiche Baumängel (Feuchtigkeit, Putzschäden, korrodierte Stahlträger) sind vorhanden, weshalb der Zustand als unterdurchschnittlich bewertet wird.

Die Grundrisse sind baulich zweckmäßig, jedoch teilweise mit "gefangenen" Zimmern und im Dachgeschoss teils mit niedrigen Deckenhöhen (< 2 m). Die Belichtung ist angemessen, Besonnung als gut bis ausreichend beschrieben. Es besteht kein Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Der auf dem Grundstück befindliche massiv gebaute Schuppen (ca. 1970, ca. 31 m² BGF) verfügt über ein Pultdach mit Faserzementplatten. Aufgrund massiver Vermüllung war eine Innenbesichtigung nicht möglich. Offensichtliche Bauteile sind verputzt, es gibt keine Fenster. Auch hier sind größere Schäden am Dach zu erwarten.

Grundstück

Das 370 m² große Grundstück ist nahezu rechteckig geschnitten, mit ca. 15 m Straßenfront und 24 m Tiefe. Es fällt von der Straße in Richtung Garten ab, der nach Nordosten ausgerichtet ist. Die Einfriedung besteht überwiegend aus Mauer und Hoftor, Außenanlagen wie Hofflächen, Wegebefestigung und Gartenbepflanzung sind vorhanden. Ein Außenstellplatz zur Straßenseite ist angelegt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.