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Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um zwei Eigentumswohnungen Lfd. Nr 1, verbunden mit dem Sondereigentum an den zu Wohnzwecken bzw. Wohnnebenzwecken dienenden Räumen im Haupthaus (Keller-, Erd- und Dachgeschoß) Nr. 1 laut Aufteilungsplan und Nebenhaus Lfd. Nr. 2, verbunden mit dem Sondereigentum an den zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erd. und Dachgeschoß sowie an dem Werkstattraum im Kellergeschoß im Nebenhaus Nr. 2 laut Aufteilungsplan.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen der Verkehrswertermittlung auf Grundlage des Gutachtens beschrieben; dabei wurden die Wohnungen 1 und 2, die Kellerräume, die gemeinschaftlichen Bereiche sowie die Außenanlagen anhand der dort festgehaltenen Inaugenscheinnahme und der vorliegenden Unterlagen (insbesondere Flächen- und Ausstattungsnachweise) bewertet.

Wohnung

Wohnung 1 (Haupthaus, südlicher Gebäudeteil)

Wohnung 1 erstreckt sich über Erd- und Dachgeschoss des südlich gelegenen Haupthauses sowie umfangreiche, zu Wohnnebenzwecken ausgebaute Kellerräume. Die Wohnfläche im EG und DG beträgt laut Unterlagen ca. 273 m², die Nutzfläche im KG ca. 101 m². Im Kellergeschoss sind Treppe, Flur, Bad, Gästezimmer, Freizeit-/Hobbyraum, Wein- und Vorratskeller untergebracht; die Räume sind mit Fliesenböden, verputzten und gestrichenen Wänden sowie verputzten Decken ausgestattet. Im Erdgeschoss bietet die Wohnung eine großzügige Diele mit Garderobe, Gäste-WC, zwei Schlafzimmer mit angrenzender Ankleide, ein Bad, Kaminzimmer, Esszimmer, Wohnzimmer, Küche und einen Wintergarten; der Grundriss ist weitläufig und funktional, durch eine nachträgliche Abtrennung im Dielenbereich räumlich gegliedert. Im Dachgeschoss befinden sich drei weitere Zimmer, ein Bad, Flur und eine Loggia. Die Belichtung und Besonnung ist insbesondere im Erd- und Dachgeschoss überwiegend gut, unterstützt durch große Fensterflächen, Wintergarten und Loggia. Insgesamt handelt es sich um eine überdurchschnittlich große Wohneinheit mit wohnlich ausgebautem Keller und Holzkamin im Kaminzimmer; alters- und nutzungsbedingter Renovierungsbedarf besteht u. a. an Innentüren, Bodenbelägen, Wand- und Deckenoberflächen, Außenholzbauteilen sowie im durch Brand und Löschwasser geschädigten Kellerbereich.

Wohnung 2 (Nebenhaus, nördlicher Gebäudeteil)

Wohnung 2 befindet sich im nördlich gelegenen Nebenhaus und umfasst Erd- und Dachgeschoss sowie einen als „Werkraum“ ausgebauten Kellerraum. Die Wohnfläche im EG und DG beträgt ca. 78 m², die Nutzfläche im Keller ca. 17 m². Die Raumaufteilung ist kompakt und zweckmäßig: Im Kellergeschoss ein beheizbarer Werkraum mit Fenster; im Erdgeschoss Diele, Gäste-WC, Küche und ein Wohn-/Esszimmer mit Zugang zum Gartenbereich; im Dachgeschoss zwei Zimmer, Flur und ein Bad. Die Belichtung ist durch Fensteröffnungen und die Orientierung der Wohnräume überwiegend gut, die Wohnung vermittelt einen funktionalen, für einen kleineren Haushalt geeigneten Zuschnitt. Die Innenausstattung mit Laminat/Parkett und Fliesen, Holztüren sowie verputzten und gestrichenen Wänden entspricht weitgehend dem Baujahr. Im Gebäudeteil Wohnung 2 zeigen sich wie im Haupthaus Abnutzungen an Boden- und Wandflächen, teils renovierungsbedürftige Außenholzbauteile und Feuchte- bzw. Putzschäden im unteren Wandbereich des Kellers infolge des Löschwassereinsatzes beim Brandereignis 2023.

Grundstück

Das Eigentum bezieht sich auf einen 1.023 m² großen Grundbesitz in der Gemarkung Orscholz, Flur 2, Parzelle 1023/1, bebaut mit dem eingeschossigen, unterkellerten Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, bestehend aus Haupthaus (Wohnung 1) und Nebenhaus (Wohnung 2). Das Grundstück ist der Straße „In der Kirchenwiese“ zugewandt und weist im Bereich der Zufahrt eine deutliche Neigung auf; die gemeinsame Garage ist im Kellergeschoss angeordnet, die Zufahrt dorthin wird als sehr steil beschrieben. Straßenseitig besteht eine Gartenmauer zum Gehweg, deren Abdeckung teilweise fehlt. Rückseitig schließen sich Garten- und Terrassenbereiche an, u. a. eine rückwärtige Terrasse im Bereich von Wohnung 1 und ein Gartenbereich mit Terrassentür bei Wohnung 2; dadurch stehen den Wohnungen nutzbare Außenflächen zur Verfügung. Das Grundstück ist als Wohnbaugrundstück mit Gebäude- und Freiflächen ausgewiesen und bildet die Realgrundlage für die beiden Wohnungseigentumseinheiten mit Miteigentumsanteilen von 742/1.000 (W1) und 258/1.000 (W2). Die Erschließung erfolgt über die Anliegerstraße, Ver- und Entsorgungsleitungen sind für ein Wohnhaus üblich vorhanden; eine Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum ist nicht gebildet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war von einer wohnwirtschaftlichen Nutzung beider Eigentumswohnungen (Wohnung 1 im Haupthaus, Wohnung 2 im Nebenhaus) im Rahmen der Zwangsversteigerung auszugehen; konkrete Angaben zu Vermietung, Eigennutzung oder Leerstand sind im Kurzgutachten nicht ausdrücklich ausgewiesen.