8 K 19/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an allen Räumen an der Wohnung Nr. 2 im Dachgeschoss nebst Balkon, dem Büroraum im Erdgeschoss und den Kellerräumen im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet, in einem Zweifamilienhaus.

• Satteldach, gedämmt, Dacheindeckung aus Beton-Dachstein

• Gaszentralheizung (Baujahr 1991) für Wohnung Nr. 2

• Wärmeverteilung über Flächenheizkörper mit Thermostatventilen

• Warmwassererzeugung zentral über Heizung

• Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung, Dachflächenfenster ebenfalls isolierverglast, elektrische Rollläden

• Bodenbeläge in den Wohnbereichen: Laminat und Fliesen

• Wandbekleidung: Tapeten, teils Fliesenspiegel (Küche), Fliesen (Bad)

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, Dusche, wandhängendem WC, Waschtisch, Urinal; weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

• Elektroinstallation durchschnittlich: je Raum ein Lichtauslass, zwei bis drei Steckdosen

• Zimmertüren einfach, aus Holzwerkstoffen, teils schadhaft

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 22.10.2025 begutachtet. Die Bewertung basiert auf der Inaugenscheinnahme sowie umfangreichen Unterlagen, darunter Bauakte, Grundbuch, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Auskünften von Ämtern und Gutachterausschuss.

Wohnung

Die Wohnung (Nr. 2) befindet sich im Dachgeschoss und umfasst zusätzlich ein Zimmer im Erdgeschoss sowie zwei Kellerräume und einen Kriechkeller im Kellergeschoss. Die Gesamtfläche beträgt ca. 119 m². Die Raumaufteilung ist zweckmäßig und besteht aus Flur, 4 Zimmern, Küche, Bad, weiterem Flur, Balkon (straßenseitig) und dem Büro (gartenseitig) im EG. Die Wohnräume sind überwiegend gut bis ausreichend belichtet. Die Grundrissgestaltung ist praktikabel, allerdings gibt es "gefangene" Räume, die nur durch andere Räume erreichbar sind.

Der Zustand der innenliegenden Ausstattung ist durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich. Es bestehen diverse Bauschäden und Mängel, darunter schadhafte und verschmutzte Boden- und Wandbeläge, eine schleifende Wohnungseingangstür, beschädigte Türzargen sowie ein überalterter Wärmeerzeuger. Die Wohnung verfügt über ein Bad mit Wanne, Dusche, wandhängendem WC, Waschtisch und Urinal. Die Ausstattung entspricht dem Baujahr der letzten Modernisierung (1997), ist aber insgesamt als renovierungsbedürftig einzustufen.

Gebäude

Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, wurde ursprünglich 1924 erbaut und 1997 um einen Anbau erweitert. Es handelt sich um einen freistehenden, massiv gebauten, unterkellerten Bau mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Gebäudehülle ist mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen, der Zugang ist nicht barrierefrei. Im Keller befinden sich Gemeinschafts- und Sondereigentumsräume. Die Haustechnik ist technisch mittelmäßig, der bauliche Gesamtzustand ist durchschnittlich, der Sondereigentumsteil hingegen leicht unterdurchschnittlich. Als Baumängel und Bauschäden wurden insbesondere Feuchtigkeits- und Putzschäden im Keller sowie korrodierte Stahlträger festgestellt. Denkmalschutz besteht nicht. Das Gemeinschaftseigentum ist durchschnittlich erhalten, besteht jedoch ein erwähnenswerter Modernisierungsbedarf, insbesondere was den inneren Ausbau und die Haustechnik betrifft.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnungseigentum leerstehend, es befanden sich allerdings noch Möbel und Hausrat im Objekt. Die Nutzung als Wohnraum ist zulässig, eine Vermietung oder Eigennutzung ist jederzeit möglich.