11 K 24/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Einfamilienhaus und eine Straße/Gemeindestraße.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach, Tonziegeleindeckung, ungedeämmt, Dachgaube auf Rückseite

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung (Baujahr 2012), zentrale Warmwasserbereitung, Flachheizkörper mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation: Einfach, Klingelanlage, Telefonanschluss, zentraler Zählerschrank (teilweise unvollständig, Abdeckungen fehlen)

• Böden: Schwimmender Estrich mit Laminat und Fliesen, Balkon mit losem Teppichbelag

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung (ca. 1999), Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Obergeschossbad mit Eckbadewanne, wandhängendem WC, Waschtisch und Waschmaschinenanschluss, Bad im EG nicht besichtigbar (Ausstattung nicht beschrieben)

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.04.2025 überwiegend vollständig von innen und außen besichtigt. Ein Zimmer, der Balkon und das Bad im Erdgeschoss konnten nicht betreten werden; hier erfolgte lediglich eine Inaugenscheinnahme durch Fenster sowie die Bewertung auf Basis der vorhandenen Bauunterlagen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus in Doppelhausbauweise wurde etwa um 1900 errichtet; ein Anbau erfolgte 1962. Das Haus ist voll unterkellert, eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss (fiktives Baujahr 1967). Die Wohnfläche beträgt rund 120 m², die Bruttogrundfläche ca. 305 m². Der Grundriss entspricht den typischen Standards des Baujahrs.

• Im Kellergeschoss befinden sich: Flur, Abstellraum, Hauswirtschaftsraum und zwei Kellerräume.

• Das Erdgeschoss umfasst: Diele, Treppenhaus, Bad, zwei Zimmer und Küche mit Zugang zum Balkon.

• Im Dachgeschoss liegen: Flur, Bad, zwei Zimmer und ein Abstellraum.

Die Belichtung und Besonnung sind insgesamt als ausreichend zu bewerten.

Das Bauwerk ist in Massivbauweise errichtet, die Kellerwände bestehen aus unterschiedlichen Mauerwerksarten (ua. Bruchstein), die Innenwände ebenfalls aus Mauerwerk. Die Geschossdecken bestehen überwiegend aus Beton bzw. Trägerkappendecken unterschiedlicher Baujahre. Der Treppenaufgang ist als Stahltreppe mit Natursteinstufen ausgeführt. Ein besonderes Merkmal ist die Gaube an der Rückseite und ein teils überdachter Balkon. Die Fassade wurde verputzt und gestrichen, zeigt jedoch vertikale Risse und Abplatzungen.

Im Haus besteht erheblicher Renovierungsbedarf. Im Kellergeschoss finden sich Feuchteschäden und korrodierte Stahlträger, das Dachgeschoss weist ebenfalls Feuchtigkeitserscheinungen auf. Die Innenausstattung ist veraltet, mit deutlichen Gebrauchsspuren, insbesondere die Innentüren und das Badezimmer im DG. Die energetische Qualität entspricht dem Baujahr; eine Dämmung fehlt. Der bauliche Zustand ist insgesamt noch als befriedigend einzustufen.

Weitere Gebäude

Es sind keine weiteren Nebengebäude vorhanden. Auf dem Grundstück gibt es lediglich ein kleines Gartenhaus und befestigte Außenanlagen.

Grundstück

Das Anwesen besteht aus zwei Flurstücken (insgesamt 216 m²), von denen das größere (201 m²) mit dem Haus bebaut ist und das kleinere (15 m²) als Teil der Straßenverkehrsfläche dient. Das Grundstück ist eben, südwestlich orientiert und rechteckig geschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 8,7 m und einer mittleren Tiefe von ca. 25 m. Es gibt einen kleinen Gartenbereich. Es besteht eine zweiseitige Grenzbebauung, die Einfriedung erfolgt durch Zaunanlage.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.