11 K 21/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

• Satteldach mit schwarzer Dachsteindeckung (erneuert ca. 2015), Gauben und Schornsteine schieferverkleidet

• Holzkonstruktion mit Mineralwolldämmung

• Heizung: Ölzentralheizung (Kessel ca. 1997, aktuell defekt/steuerungsschadhaft), zusätzliche Beheizung durch Kaminofen mit Pufferspeicher, Plattenheizkörper. Warmwasserbereitung über Heizung/Kaminofen möglich.

• Elektroinstallation: Hauptverteilung im Keller, Unterverteilung EG, mit teilweiser Erneuerung (v.a. DG), SAT-Anlage, Glasfaseranschluss, PV-Anlage (12 Module, 2015), klassisch verlegte Leitungen, noch ältere Installationen.

• Fenster: Aluminium mit Zweifachverglasung und manuellen Rollläden (Wohnbereich); Keller überwiegend Kunststofffenster ohne Rollläden.

• Böden: Fliesen, Laminat, vereinzelt Holzwerkstoffplatten, im Keller auch roher Estrich/Beton.

• Sanitärausstattung: Bad EG mit ebener Dusche, WC, Waschtisch; KG mit einfacher Dusche und Stand-WC, raumhoch gefliester Wandbereich (EG-Bad), Anschlüsse für Küche, Waschküche.

• Außentüren teils alt, meist Holz bzw. Werkstoff

• Solarstrom/Photovoltaik-Anlage (ca. 12 Module, Eigenverbrauch und Einspeisung, Restlaufzeit Einspeisevergütung ca. 10 Jahre)

Besichtigung

Das Objekt wurde zum Stichtag 26.05.2025 in Augenschein genommen, einzelne Bauteile (bspw. Wand- und Deckenkonstruktionen) waren nur teilweise oder gar nicht zugänglich. Die Bewertung stützt sich zusätzlich auf Bauakten, Flurkarten und mündliche Angaben.

Gebäude

Das einseitig angebaute Einfamilienhaus wurde ca. 1955 in Massivbauweise errichtet und umfasst Erdgeschoss, Dachgeschoss sowie ein Kellergeschoss. Es bietet rund 170 m² Wohnfläche (inkl. Balkonflächen). Die Raumaufteilung gliedert sich wie folgt: Im Erdgeschoss befinden sich Eingangsflur, Bad (modernisiert 2014), Diele, Wohn- und Esszimmer, Küche, ein weiteres Zimmer sowie ein Balkon. Das Dachgeschoss enthält einen Flur, vier Zimmer und eine Terrasse. Das Kellergeschoss unterteilt sich in Flur, Heizraum, Öllager, Waschküche (mit Dusche und WC) sowie weitere Kellerräume.

Modernisierungen fanden in den letzten 20–25 Jahren statt, darunter Bad, Dachdeckung, Bodenbeläge und Elektroinstallationen (teilweise).

Grundrissstruktur und Belichtung sind funktional, jedoch insbesondere im Dachgeschoss durch kleine Fensteröffnungen und hohe Brüstungen eingeschränkt, was nur eine mäßige Belichtung und geringe Durchgangshöhen bedingt. Mängel zeigen sich in ausstehenden Renovierungsarbeiten, Rissen, Durchfeuchtung (besonders im Kellergeschoss), lokalen Feuchteschäden, alten Holzwurmbefällen, nicht abgeschlossenen Ausbauarbeiten sowie sämtlichen Renovierungsbedarfen an Fassade und Garage. Im Keller kann es bei Starkregen zu Wassereintritt kommen.

Rückseitig grenzt das Grundstück an einen Bach; der hintere Gartenabschnitt wird bei Hochwasser jährlich etwa einmal überflutet.

Weitere Gebäude

Zur Immobilie gehört eine massive Doppelgarage mit flach geneigtem Holzdach (Schweißbahnabdichtung), automatischem Tor, Isolierglasfenstern und rohem Betonboden. Unter der Garage ist ein Kriechkeller, in dem regelmäßig Wasser steht. Außen zeigt die Garage deutlichen Renovierungsbedarf, es fehlen teilweise Putz und Bodenbelag, mehrere Risse und konstruktive Schwächen sind vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und nicht vermietet.