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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Reihenmittelhaus mit Garagen- und Gartengrundstück.

• Dachform: Satteldach, Zimmermannskonstruktion, Dacheindeckung 2019 mit dunkel glasierten Betonziegeln.

• Heizung & Warmwasser: Keine fest installierte Zentralheizung, nur Einzelofen im EG, Warmwasserbereitung über Elektroboiler.

• Elektroinstallation: Stark sanierungsbedürftig, teilweise nicht normgerecht.

• Böden: Laminat, Holzdielen, Estrich, tlw. Fliesen (Küche, Diele, Flur), im Bad keine Beläge.

• Fenster: Teilweise 3-fach verglaste Aluminiumfenster mit Kunststoffverkleidung (2014), zum Teil doppelt verglaste Holzfenster (alt, sanierungsbedürftig).

• Sanitärausstattung: Bad im Rohbauzustand, aktuell ohne Ausstattung, Waschküche ebenso.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 30.01.2025 vor Ort besichtigt und mit einem Handlasergerät innen vermessen. Die Bewertung stützt sich auf die Inaugenscheinnahme, ergänzende Unterlagen (z.B. Bauakten) und schriftliche Auskünfte. Der Zugang in sämtliche Räume war möglich.

Gebäude

Das Gebäude ist ein massives Einfamilienhaus, Baujahr ca. 1950, mit Modernisierungen an Fenstern (2014) und der Dacheindeckung (2019). Es besteht nicht ausgebauter Dachboden und es gibt keinen Keller. Der hintere Bereich wurde durch einen Anbau erweitert. Die Gebäudehülle (Putz, Anstrich) ist einfach.

Im Erdgeschoss befinden sich mehrere Wohnräume, eine Küche sowie ein als Anbau errichtetes Bad und eine Waschküche. Im Obergeschoss liegen mehrere Schlafräume, ausschließlich Durchgangszimmer und gefangene Räume. Das Bad ist nur über einen überdachten Hofbereich zugänglich und stark sanierungsbedürftig. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und nur über eine Holzleiter begehbar.

Die Raumaufteilung ist funktional einfach, mit etlichen Durchgangszimmern. Die Belichtung und Besonnung sind durch die Mittelhauslage und gefangene Räume nur als ausreichend zu bewerten. Die Grundrissgestaltung weist vielerorts geringe Kopfhöhen und mangelnden Wohnkomfort auf. Erweiterungsmöglichkeiten bestehen nicht, vielmehr besteht erheblicher Sanierungsbedarf. Die Einbauten und viele Oberflächen sind abgewohnt, ein allgemeiner Modernisierungsbedarf ist offensichtlich.

Weitere Gebäude

Die Garage ist auf einem separat liegenden, spitz zulaufenden Trapezgrundstück mit einer Fläche von 26 m² errichtet. Sie ist eingeschossig, etwa 1950 gebaut, mit Dacheindeckung aus Faserzementplatten (möglicherweise asbesthaltig). Sie eignet sich lediglich als Unterstand für kleine Fahrzeuge oder Lagerzwecke; ein normaler Garagenbetrieb ist nicht möglich. Auch an der Garage besteht Sanierungsbedarf (Betonschäden, Entrümpelung).

Grundstück

Das Gesamtensemble besteht aus drei Teilflächen mit insgesamt 311 m²:

• Wohnhausgrundstück: 143 m², fast rechteckig zugeschnitten.

• Gartengrundstück: 142 m², schmal und langgezogen, nur Gartenland, keine eigene Zuwegung, teilweise außerhalb der Bebauungszone.

• Garage: 26 m², spitzwinkliges Trapez, eingeschränkte Nutzbarkeit.

Die Grundstücke liegen in ebener Position in einem dörflichen Kontext und sind grundbuchrechtlich unbelastet (abgesehen von der Zwangsversteigerungsanordnung). Das Grundstück ist vollständig erschlossen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus leerstehend und nicht vermietet. Selbstnutzung oder Fremdvermietung war unter den gegebenen Zustandsmerkmalen praktisch ausgeschlossen. Auch die Garage und das Gartengrundstück waren ungenutzt.