3 K 33/23

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein leerstehendes 3-Familienhaus mit Anbau im Rohbau sowie unbebaute Grünland- und Wiesenflächen.

• Sattel- bzw. Giebeldächer, Dacheindeckung mit Tonziegeln (beide Gebäude 1993 erneuert)

• Gas-Brennwertheizanlage (Vaillant, 2020) im Altbau

• Wärmeverteilung über Stahlradiatoren und Flachheizkörper

• Warmwasser über zentralen Pufferspeicher

• Elektroinstallation einfach, Raumweise Lichtauslass und mindestens zwei Steckdosen, Telefonanschluss

• Fenster im Altbau einfachverglast, Kunststofffenster teils unterstellt; Anbau 2-fach Verglasung (1993)

• Bäder teilmodernisiert (EG Altbau 2021, DG Altbau 2022), sonst einfache Sanitärausstattung, Anbau mit WC und Bad (mittlere Qualität, Ausbau unterstellt)

• Bodenbeläge: PVC, Laminat, Fliesen (stellenweise, Modernisierung unterstellt)

Besichtigung

Das Objekt wurde am 22.02.2024 von außen und innen ohne Bauteilöffnungen und Funktionsprüfungen besichtigt. Die Bewertung der übrigen Flurstücke (Acker-, Grünland, Wald) erfolgte ausschließlich anhand von Luftbildaufnahmen und Unterlagen.

Gebäude

Altbau Ost – Zweifamilienhaus

Das Zweifamilienhaus stammt aus einem fiktiven Baujahr um 1952 (Wiederaufbau). Es handelt sich um einen massiv errichteten, eingeschossigen Bau mit ausgebautem Dachgeschoss, voll unterkellert, einseitig angebaut.

Die Wohnfläche verteilt sich auf zwei eigenständige Wohnungen:

• Im Erdgeschoss vier Zimmer, Küche, Bad, Diele (ca. 131 m²).

• Im Dachgeschoss weitere vier Zimmer, Küche, Bad, Diele sowie ein Viertel Dachterrasse (ca. 81,5 m², mit Terrasse insgesamt ca. 94 m²).

Der Grundriss des Altbaus weist eine unterstellte Abtrennung und teilweise „gefangene“ Räume auf. Die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind zum Teil veraltet: die Fassade wurde 2013 überholt, die Gaszentralheizung stammt von 2020, einzelne Bäder wurden zwischen 2019 und 2022 teilerneuert, jedoch herrscht insgesamt Sanierungsbedarf. Der Dachstuhl wurde nach einem Brand 1993 erneuert und ist als Sattel-/Giebeldach mit Tonziegeln (1993) und Zinkrinnen ausgeführt. Kellerwände bestehen teils aus Bruchstein- und Ziegelmauerwerk; Feuchtigkeitsschäden sind vorhanden. Die Bäder sind teils modernisiert, teils sanierungsbedürftig. Der allgemeine Bauzustand wird als mäßig bis schlecht bewertet.

Anbau West – Einfamilienhaus

Der Anbau ist ein massiv errichtetes, voll unterkellertes Einfamilienhaus mit einem fiktiven Baujahr 2005 (gewichtet aus Altbestand, Rohbau und unterstellter Fertigstellung). Bislang befindet sich das Gebäude im Rohbauzustand (Fertigstellung 2024 unterstellt), mit drei Vollgeschossen inklusive ausbaubarer Dachspitze und zwei Balkonen.

Die Wohnfläche beträgt ca. 101 m², verteilt auf EG (Küche/WC/Wohnen, ca. 47,6 m²), DG (2 Zimmer, Diele, Bad, ca. 42,3 m²), sowie Dachspitze (unterstellt 11 m²). Der Innenausbau ist nicht fertiggestellt. Feuchtigkeitsschäden im Keller und Fertigstellungsstau im gesamten Gebäude bestehen.

Die Fassade ist verputzt und gestrichen, eine nachträgliche Dämmung wird unterstellt. Balkone an der Nordfassade sind vorhanden, bedürfen jedoch Sanierung.

Der bauliche Zustand wird als mäßig mit erheblichem Fertigstellungsstau insbesondere im Innenausbau beschrieben.

Grundstück

Das Bewertungsobjekt setzt sich aus Flurstück 1193/4, Flurstück 1197/3 und Flurstück 44/18 zusammen. Das Baugrundstück (Flurstück 44/18) ist 4.706 m² groß, liegt in Hanglage und besitzt eine unregelmäßige, teils sehr steile Topographie. Das Grundstück wird durch einen Bachlauf durchzogen. Teile der landwirtschaftlichen Flächen sind länglich, fünf bis 15 Meter breit, und werden als ebener Nutzgrund (Acker, Wiese, Wald) behandelt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Mehrfamilienhaus leerstehend. Die landwirtschaftlichen Flächen waren unbebaut und wurden nicht gesondert genutzt.